15 conseils pour l’achat de votre premier bien locatif

Vous envisagez d’acheter des biens d’investissement ? L’immobilier a produit un grand nombre de personnes parmi les plus riches du monde. Il y a donc de nombreuses raisons de penser qu’il s’agit d’un investissement judicieux. Cependant, les experts s’accordent à dire que, comme pour tout investissement, il vaut mieux être bien informé avant de se lancer dans des centaines de milliers d’euros. Voici les éléments que vous devez prendre en compte et sur lesquels vous devez vous pencher.

PRINCIPALES ÉTAPES

• L’achat d’un bien d’investissement pour gagner un revenu locatif peut être un pari risqué. 
• Comme pour l’achat d’une maison, les acheteurs doivent généralement garantir un acompte d’au moins 20 % pour la propriété. 
• Être propriétaire exige un large éventail de compétences, qui peuvent aller de la compréhension des règles de base du droit des locataires à la capacité de réparer un robinet qui fuit. 
• Les experts recommandent d’avoir un coussin financier, au cas où vous ne loueriez pas la propriété, ou si les revenus locatifs ne couvrent pas la totalité de l’hypothèque sur la propriété.

1. Considérez votre niveau de confort en tant que propriétaire

Connaissez-vous la boîte à outils ? Comment êtes-vous capable de réparer des cloisons sèches ou de déboucher des toilettes ? Bien sûr, vous pouvez faire appel à quelqu’un pour le faire à votre place, mais cela rongera vos bénéfices. Les propriétaires d’une ou deux maisons font souvent leurs propres réparations pour économiser de l’argent.

Bien entendu, cela change au fur et à mesure que vous ajoutez des propriétés à votre portefeuille. Lawrence Pereira, président de King Harbor Wealth Management à Redondo Beach, en Californie, vit sur la côte ouest mais possède des propriétés sur la côte est. Comme il dit qu’il n’est pas du tout à portée de main, il fait en sorte que ça marche. Comment ? « J’ai constitué une solide équipe de nettoyeurs, d’hommes à tout faire et d’entrepreneurs », explique M. Pereira.

Ce n’est pas conseillé aux nouveaux investisseurs, mais lorsque vous vous familiarisez avec l’investissement immobilier, vous n’êtes pas obligé de rester sur place.

Si vous n’êtes pas du genre manuel et que vous n’avez pas beaucoup d’argent de poche, être propriétaire n’est peut-être pas la solution qu’il vous faut.

2. Remboursement des dettes personnelles

Les investisseurs avertis peuvent avoir des dettes dans leur portefeuille d’investissement, mais le citoyen moyen doit les éviter. Si vous avez des prêts étudiants, des factures médicales impayées ou des enfants qui iront bientôt à l’université, l’achat d’un bien immobilier locatif n’est peut-être pas la bonne décision.

Mme Pereira convient qu’il est essentiel d’être prudent, en disant : « Il n’est pas nécessaire de rembourser les dettes si le rendement de votre bien immobilier est supérieur au coût de la dette. C’est le calcul que vous devez faire ». Mme Pereira suggère d’avoir un coussin de sécurité. « Ne vous mettez pas dans une situation où vous ne disposez pas de l’argent nécessaire pour rembourser vos dettes. Ayez toujours une marge de sécurité ».

3. Sécuriser un acompte

Les immeubles de placement exigent généralement une mise de fonds plus importante que les propriétés occupées par le propriétaire ; ils sont soumis à des exigences d’approbation plus strictes. Les 3 % que vous avez peut-être versés pour la maison où vous vivez actuellement ne serviront pas à un immeuble de placement. Vous aurez besoin d’une mise de fonds d’au moins 20 %, étant donné qu’il n’existe pas d’assurance hypothécaire pour les propriétés locatives. Vous pourrez peut-être obtenir cette mise de fonds par le biais d’un financement bancaire, comme un prêt personnel.

4. Trouver le bon endroit

La dernière chose que vous souhaitez est d’être coincé avec une propriété de location dans une zone qui est en déclin plutôt que stable ou en plein essor. Une ville ou un lieu où la population augmente et où un plan de revitalisation est en cours représente potentiellement une opportunité d’investissement.

Lorsque vous choisissez une propriété locative rentable, vous devez rechercher un endroit où les taxes foncières sont peu élevées, un quartier scolaire décent et de nombreuses commodités, comme des parcs, des centres commerciaux, des restaurants et des cinémas. En outre, un quartier où le taux de criminalité est faible et où le marché de l’emploi est en pleine expansion peut représenter un plus grand nombre de locataires potentiels.

5. Comparer l’achat et le financement

Est-il préférable d’acheter au comptant ou de financer votre investissement immobilier ? Cela dépend de vos objectifs d’investissement. Payer comptant peut vous aider à générer un flux de trésorerie mensuel positif. Prenez un bien de location dont l’achat coûte 100 000 €. Avec les revenus locatifs, les taxes, l’amortissement et l’impôt sur le revenu, l’acheteur au comptant pourrait percevoir 9 500 € de revenus annuels.

D’autre part, le financement peut vous donner un rendement plus élevé. Pour un investisseur qui investit 20 % dans une maison, avec un taux d’intérêt composé de 4 % sur le prêt, après déduction des frais d’exploitation et des intérêts supplémentaires, les revenus s’élèvent à environ 5 580 € par an. Le cash-flow est plus faible pour l’investisseur, mais son retour sur investissement annuel est de 27,9 % contre 9,5 % pour l’acheteur au comptant.

6. Méfiez-vous des taux d’intérêt élevés

Le coût de l’emprunt pourrait être relativement bon marché en 2020, mais le taux d’intérêt sur un bien d’investissement sera plus élevé que les taux d’intérêt hypothécaires traditionnels. Si vous décidez de financer votre achat, vous avez besoin d’un prêt hypothécaire peu élevé qui ne gruge pas trop vos bénéfices mensuels.

7. Calculer vos marges

Les entreprises de Wall Street qui achètent des biens en difficulté visent des rendements de 5 à 7 % parce qu’elles doivent payer leur personnel. Les particuliers doivent se fixer un objectif de 10 %. Estimer les coûts d’entretien à 1 % de la valeur de la propriété chaque année. Les autres coûts comprennent l’assurance des propriétaires, les éventuels frais du syndic de copropriété, les impôts fonciers et les dépenses mensuelles comme la lutte contre les parasites et l’aménagement paysager, pour en savoir plus les syndic, rendez-vous sur ce site de syndic de coproprité.

8. Investir dans l’assurance des propriétaires

Protégez votre nouvel investissement : En plus de l’assurance habitation, envisagez de souscrire une assurance propriétaire. Ce type d’assurance couvre généralement les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la protection de la responsabilité civile, au cas où un locataire ou un visiteur se blesse en raison d’un problème d’entretien de la propriété.

Pour réduire vos coûts, vérifiez si un assureur vous permet de combiner une assurance propriétaire avec une assurance habitation.

9. Prenez en compte les coûts imprévus

Ce ne sont pas seulement les frais d’entretien et de maintenance qui vont ronger votre revenu locatif. Il y a toujours la possibilité qu’une urgence provoque des dégâts au toit en raison d’un ouragan, par exemple, ou que des tuyaux éclatent et détruisent le sol d’une cuisine. Prévoyez de mettre de côté 20 à 30 % de vos revenus locatifs pour couvrir tous ces frais afin de disposer d’un fonds pour payer les réparations en temps voulu.

10. Évitez les réparations

Il est tentant de chercher la maison que l’on peut obtenir à bon prix et de se lancer dans la location. Cependant, s’il s’agit de votre première propriété, c’est probablement une mauvaise idée. À moins de faire appel à un entrepreneur qui fait un travail de qualité à bon marché – ou d’avoir des compétences en matière de rénovation à grande échelle – vous risquez de payer trop cher pour rénover. Optez plutôt pour une maison dont le prix est inférieur à celui du marché et qui ne nécessite que des réparations mineures.

11. Calculer les frais d’exploitation

Les frais d’exploitation de votre nouveau bien immobilier se situeront entre 35 % et 80 % de votre revenu brut d’exploitation. Si votre loyer s’élève à 1 500 € et que vos dépenses s’élèvent à 600 € par mois, vos frais d’exploitation s’élèvent à 40 %. Pour un calcul encore plus facile, utilisez la règle des 50 %. Si le loyer que vous facturez est de 2 000 € par mois, attendez-vous à payer 1 000 € de dépenses totales.

12. Déterminez votre rendement

Pour chaque dollar que vous investissez, quel est votre rendement sur ce dollar ? Les actions peuvent offrir un rendement en espèces de 7,5 %, tandis que les obligations peuvent rapporter 4,5 %. Un rendement de 6 % la première année est considéré comme sain, surtout si l’on tient compte du fait que ce chiffre devrait augmenter avec le temps.

13. Acheter une maison à bas prix

Plus le logement est cher, plus vos dépenses courantes seront élevées. Certains experts recommandent de commencer avec une maison de 150 000 euros dans un quartier en plein essor. De plus, les experts conseillent de ne jamais acheter la plus belle maison à vendre du quartier, idem pour la plus mauvaise.

14. Connaissez vos obligations légales

Les propriétaires de logements locatifs doivent connaître les lois relatives aux propriétaires-locataires. Il est important de comprendre, par exemple, les droits de vos locataires et vos obligations concernant les dépôts de garantie, les exigences du bail, les règles d’expulsion, le logement équitable, et plus encore afin d’éviter les tracasseries juridiques.

15. Peser les risques et les bénéfices

Chaque décision financière consiste à peser les récompenses, à déterminer le gain par rapport aux risques potentiels. Investir dans l’immobilier est-il judicieux pour vous ?

Les bénéfices :

• Vos revenus sont passifs. Outre l’investissement initial et les frais d’entretien, vous pouvez gagner de l’argent tout en consacrant la majeure partie de votre temps et de votre énergie à votre emploi habituel.
• Vos revenus devraient augmenter. Vous ne gagnez pas seulement un revenu de location ; si la valeur des biens immobiliers augmente, votre investissement prend de la valeur.
• Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier d’investissement sont déductibles des impôts.
• À moins d’une nouvelle crise, la valeur des biens immobiliers est plus stable que celle du marché boursier.
• L’immobilier est un bien physique. Investir dans des actions ou des produits de le bourse n’est pas quelque chose que l’on peut voir ou toucher.

Les risques :

• Bien que les revenus locatifs soient passifs, les locataires peuvent être difficiles à gérer si vous ne faites pas appel à une société de gestion immobilière.
• Les revenus locatifs peuvent ne pas couvrir la totalité du paiement de l’hypothèque.
• Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanément un bien immobilier si les marchés tournent mal ou si vous avez besoin de liquidités.
• Les coûts d’entrée et de sortie peuvent être élevés.
• Si vous n’avez pas de locataire, vous devez payer toutes les dépenses.

Le résultat final

Gardez vos attentes réalistes. Comme pour tout investissement, une propriété à louer ne va pas produire un gros salaire mensuel pendant un certain temps et choisir la mauvaise propriété pourrait être une erreur catastrophique. 

Envisagez de travailler avec un partenaire expérimenté pour votre première propriété ou louez votre propre maison pour tester vos capacités de propriétaire.